תהליך העבודה

 

מדינת ישראל ממוקמת על קו השבר הסורי-אפריקני, ולפיכך נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה. במהלך ההיסטוריה התרחשו בארץ ישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות ביותר. כדי לצמצם את הפגיעה האפשרית מרעידות אדמה, ממשלת ישראל אישרה את תמ"א 38. רבות כבר דובר והוסבר על הסיבות והעקרונות לתמ"א 38. אבל ברצוננו לחדד מספר נקודות. ההגנה כנגד רעידות אדמה, זהו בטחון לטווח ארוך; בניית ממ"ד מהווה בטחון בטווח הבינוני-הקצר; הקצאת חניות פותרת בעיות ביום-יום.

בנוסף לכך, בתמ"א 38/1 (עיבוי) מתווספים רכיבים רבים:

  • שיפוץ חזית המבנה
  • החלפת החלונות והוויטרינות ויצירת חזית אחידה
  • הכשרת חריגות בניה היסטוריות כגון סיפוח וסגירת מרפסות
  • החלפת הצנרות והמערכות מהדירות למתקני העירייה
  • שיפוץ לובי הכניסה וחדר המדרגות
  • תוספת מעלית, חיזוק הבניין כנגד רעידת אדמה והוספת ממ"דים וחניות

בסוף התהליך, בעלי הדירות נהנים למעשה מבניין חדש.

חשוב לציין כי תוספת הבניה אינה נסמכת על עמודי הבניין הקיים, אלא על מערכת קונסטרוקטיבית עצמאית.

 

מי מבצע עבורכם את הפעולות הללו? מה תפקיד היזם? מה הם התהליכים, שלרובכם הינם חדשים?

למעשה היזמות מתחלקת לארבעה פרקים:

  1 גיבוש הסכמה בין בעלי הדירות
זהו תהליך ארוך, הלוקח זמן רב, מאחר וחלק מבעלי הדירות ישנם פחדים מתהליכים שאינם מכירים, חלקם מבוגרים אשר לא מעוניינים בשיפור איכות המחיה, לה הם רגילים. לתהליך זה מתווספים נציגי בעלי הדירות, כולל עורך דין, שתפקידו להגן על בעלי הדירות, כי ברוב המקרים, הדירה, היא היא החיסכון הגדול של חייהם והנה הם מפקידים אותה בידיים זרות. המפקח על הבניה שמצטרף בשלב זה, תפקידו לוודא שהרכיבים והמערכות יהיו על פי התקנים וברמה הנדרשת. עורך הדין והמפקח על הבנייה ממומנים על ידי היזם, אולם נציג בעלי הדירות הוא שבוחר אותם.
   
 

2 תהליך התכנון
תפקיד האדריכל הינו להפגיש בין דרישות ורצונות בעלי הדירות לחוקים ולתקנות של העירייה. ככול שהאדריכל מנוסה יותר הוא יידע להשיג מהעירייה את ההקלות האפשריות כדי להגיע למירב התפוקה עבור בעלי הדירות. צריך לזכור כי גודל המגרשים והרצון במרפסות הגדולות ביותר האפשריות, למעשה, כבר יצרו את חזית המבנה לרחוב. השימוש בחומרי הגמר, אבן, טיח, שליכט, קרמיקה ואחרים יקבעו את האסתטיקה של המוצר הסופי.

   
  3 מימון הפרויקט
את הפרויקט יש לממן מתחילת המגעים בין הצדדים והסקיצות התכנוניות עד לבניה עצמה ולשיווק. בפרויקטים שלנו אנחנו ממנים את הפרויקטים בעצמנו מהון עצמי ובמימון בנקאי ככל שנדרש.
   
  4 תהליך הבנייה עצמו
כל היזמים, הקטנים והגדולים, שוכרים שירותי ניהול שיפקחו על 10 -15 יועצים (אדריכל, מהנדס בניין, מהנדס תנועה, מהנדס חשמל, מהנדס אינסטלציה, יועץ לעבודות אלומיניום וכו'. תסתכלו פעם בלכתכם ברחוב ליד בניין שבבנייה, לרוב, מציינים שם את כל אותם בעלי מקצוע). אותו מנהל פרויקט תפקידו לוודא שכול התכניות מסוכרנות (אם מהנדס האינסטלציה ביקש להעביר צינור במקום מסוים, מהנדס הבניין צריך לאפשר זאת). ככול שרמת התיאום בין התכניות גדול יותר פחות בעיות יש בשטח בזמן הבנייה. תפקיד נוסף של מנהל הפרויקט, הוא לערוך את המכרז בין הקבלנים, ככול הקרוב לתאריך היעד לעלייה לקרקע (זאת כדי לוודא שקבלן הביצוע אכן פנוי לעבודה בעת שנבחרה ולא שהוא רק גומר פרויקט אחר). בזמן הבנייה, מנהל הפרויקט, מפקח כי הקבלן בונה בהתאם לתכניות. ויש עוד רמת פיקוח: המפקח של בעלי הדירות, שמפקח אף הוא שהעבודות מבוצעות בהתאם לתכניות שבחוזה ובהתאם למפרט.